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Expert dans l'évaluation des biens fonciers bâtis et non bâtis

Au début des années 1990, il s‘en est fallu de peu que je conclue une affaire immobilière qui m‘aurait été extrêmement défavorable. Même si par chance cette affaire n‘a pas aboutie à la signature d‘un contrat, je me suis senti très contrarié à l'idée d’être totalement inexpérimenté dans l'évaluation des terrains et de m’être ainsi laissé séduire par les belles paroles du vendeur.

Après avoir longtemps réfléchi à la question, j’ai alors décidé "d'apprendre l'évaluation des biens fonciers", et donc de me former dans ce domaine. Tout d'abord je me suis plongé dans la littérature spécialisée et j’ai commencé à m’adonner aux bases juridiques en vigueur dans la République fédérale d'Allemagne (RFA) concernant l'évaluation des biens fonciers. Puis j’ai travaillé avec un cabinet d'experts renommé et après la réunification d`Allemagne en 1990 je me suis investi pour ce dernier dans les "5 nouveaux départements autonomes d’Allemagne" (Neue Bundesländer) pour la privatisation de l’économie de l’ex-République démocatrique d`Allemagne (RDA). Ces évaluations étaient alors nécessaires pour permettre la privatisation de l'économie de l’ancienne RDA induise par la réunification du 3 Octobre 1990. Sous l'ancien régime communiste de la RDA l’économie appartenait presque exclusivement à l’Etat. Elle dut être privatisée afin de mettre en place l'économie de marché libre dans "l’Est Sauvage d`Allemagne" (surnom du territoire de l'ex-RDA au début des années quatre-vingt-dix).

Ce faisant, j'ai réalisé que le système juridique et la législation relatifs aux biens fonciers de l'ex-RDA dans les 5 nouveaux départements autonomes d’Allemagne étaient fondamentalement différents de ceux de "l’ancienne" République fédérale d'Allemagne. Sous le régime communiste de l`ex RDA de 1945 à 1990, ceux-ci étaient évidemment basés sur les idéaux et la doctrine communistes, comme l’étaient un grand nombre de systèmes et de principes courants dans l'ex-Union soviétique.

J’ai ainsi pu élargir considérablement mes connaissances dans le domaine de la propriété. En fait il s’agissait rien de moins que de m’initier à la législation relative à la terre dans l’ancienne RDA et d’en acquérir la substance. En outre, je devais m’informer sur le Traité sur la réunification établi entre la République fédérale d'Allemagne et la République démocratique allemande étant donné que celui-ci règle les spécifications et les conditions dans lesquelles la réunification devait se faire.

Ce traité énonce que la loi de la République fédérale d'Allemagne s'applique au territoire de l'ex-RDA à partir de la réunification du 3 Octobre 1990, tout en comprenant beaucoup de réserves et d'exceptions. Il était donc nécessaire de distinguer d’après ce Traité quelles parties de la législation de la RDA étaient maintenues après le 3 Octobre 1990, quelles parties étaient écartées et quelles parties étaient maintenues à titre provisoire jusqu’à ce que une législation nouvelle soit édictée par un nouveau parlement élu qui mettrait en place des solutions définitives.

Ce que l'on appelle la "“législation de réconciliation” du parlement allemand nouvellement élu s’est mise en place plus tard à partir de 1994 par la loi fédérale sur la mise en ordre du droit de la propriété (SachenRBerG). Cette loi a été suivie presque simultanément de la loi fédérale sur l’ajustement du droit des obligations (SchuldRAnpG) et plus tard d’une multitude d’autres lois fédérales annexes également relatives aux biens immobiliers.

Toute cette évolution ne m’a pas seulement conduit en 1991 à choisir la thèse de mon doctorat, obtenu à l’université de Cologne en 1992, mais encore à la possibilité de nombreuses publications concernant l'évaluation des biens immobiliers, le droit immobilier et le droit de la construction. Très vite je n’intervenais plus seulement comme expert dans ce domaine, mais aussi je formais des candidats au poste d’expert, pas uniquement lors de multiples séminaires, mais également comme enseignant à l'Université d'Anhalt à Bernburg.

Dans mon travail d’avocat, il s'est avéré extrêmement bénéfique d’avoir des connaissances au sujet de l'évaluation des biens fonciers. Cela me permet, par exemple, de vérifier moi-même la précision technique d’une expertise, sans avoir à recueillir l’avis d’autres experts. Ainsi dans mes dossiers, il m’est plus facile de juger si et quand la participation d’un expert est appropriée et quels sont les résultats à en attendre. Cela peut permettre à mes clients d’économiser des frais d’experts inutiles.